EP:14 - การฟอกเงินผ่านธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์: เทคนิคและความท้าทายด้านกฎระเบียบ

        อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคส่วนที่ถูกใช้ประโยชน์สำหรับการฟอกเงินมากที่สุด การกระทำดังกล่าวทำให้อาชญากรสามารถนำเงินที่ได้จากการทำผิดกฎหมายเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจที่ถูกกฎหมายผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง คณะทำงานเฉพาะกิจเพื่อปฏิบัติการทางการเงิน (FATF) ระบุว่า ในแต่ละปีมีธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มูลค่ามากกว่า 1.6 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ (FATF 121)

องค์กรอาชญากรรม เจ้าหน้าที่ทุจริต และแก๊งค้ายา ต่างใช้อสังหาริมทรัพย์หรูหรา บริษัทบังหน้า การซื้อขายด้วยเงินสด และโครงการประเมินมูลค่าต่ำเกินไปเพื่อฟอกเงินที่ได้มาจากการทำผิดกฎหมาย โดยที่ธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการฟอกเงินที่เหมาะสมที่สุด เนื่องจากมีมูลค่าธุรกรรมสูง มีการกำกับดูแลด้านกฎระเบียบที่ค่อนข้างต่ำ และในระยะยาวสามารถเพิ่มมูลค่าได้

ประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค กำลังเผชิญหน้ากับความเสี่ยงด้าน AML อย่างมากจากการฟอกเงินผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และพัทยา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ และบ่อยครั้งที่มีการชำระเงินการซื้อขายด้วยเงินสด บทความนี้จะศึกษาว่าอาชญากรใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการฟอกเงินอย่างไร ตลอดจนกรณีศึกษาสำคัญ และการตอบสนองด้านกฎระเบียบของประเทศไทยในการต่อสู้กับอาชญากรรมทางการเงินในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้

อาชญากรฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไร

1. เสน่ห์เย้ายวนของอสังหาริมทรัพย์ในการฟอกเงิน

อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือฟอกเงินที่น่าสนใจเนื่องจาก:

• มีมูลค่าของธุรกรรมสูง ช่วยให้อาชญากรสามารถเคลื่อนย้ายเงินจำนวนมากได้ในการซื้อขายเพียงครั้งเดียว
• มีเสถียรภาพด้านราคาที่ค่อนข้างสูง ลดความเสี่ยงของการเสื่อมค่าของทรัพย์สินอย่างกะทันหัน
• การบังคับใช้กฎหมายที่อาจไม่เข้มงวดในหลายเขตอำนาจจึงทำให้สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยไม่ระบุตัวตนที่แท้จริงได้ (World Bank 134).
• ลักษณะทางกายภาพของทรัพย์สิน ทำให้เป็นการยากต่อการยึดอายัดเมื่อเทียบกับเงินทุนที่ฝากไว้กับธนาคาร  (OECD 119)
  
  

2. เทคนิคการฟอกเงินที่พบบ่อยในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ก) การซื้อขายด้วยเงินสดและการขาดความโปร่งใส

• อาชญากรซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดเพื่อหลีกเลี่ยงการกำกับดูแลของธนาคาร
• อสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูงในเมืองใหญ่มักถูกซื้อด้วยธุรกรรมเงินสดที่มีจำนวนมาก (FATF 98)
• ตัวอย่าง: แก๊งค้ายาในเม็กซิโกและในประเทศไทยใช้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อฟอกรายได้ที่ผิดกฎหมาย (Interpol 77).
  
  

ข) การใช้บริษัทบังหน้าและทรัสต์ (Use of Shell Companies and Trusts)

• อาชญากรตั้งบริษัทนอกประเทศหรือทรัสต์นิรนาม (offshore companies or anonymous trusts) เพื่อปกปิดความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
• มีการเคลื่อนย้ายเงินผ่านหลายชั้นขององค์กรเพื่อปกปิดแหล่งที่มาของเงินทุน (OECD 132)
• ตัวอย่าง: เหล่าผู้มีอำนาจในรัสเซียใช้บริษัทบังหน้า (shell company) ในกรุงลอนดอนเพื่อฟอกเงินหลายพันล้านผ่านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (IMF 112)

ค) การประเมินราคาทรัพย์สินสูงเกินจริงและต่ำเกินจริง

• อาชญากรใช้ราคาทรัพย์สินเพื่อเคลื่อนย้ายเงินทุนที่ผิดกฎหมาย:
• การประเมินราคาสูงเกินจริง: การขายทรัพย์สินในราคาที่สูงเกินจริงและได้รับเงินส่วนเกินเป็นเงิน “สะอาด”
• การประเมินราคาต่ำเกินจริง: การซื้อทรัพย์สินในราคาต่ำกว่าราคาตลาด แล้วขายในภายหลังในราคาที่สูงกว่าและถูกต้องตามกฎหมาย (World Bank 148).
• ตัวอย่าง: อาชญากรชาวจีนใช้อสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินราคาต่ำกว่าจริงในแคนาดาเพื่อฟอกเงินจากยาเสพติดผ่านโครงการจำนองอสังหาริมทรัพย์ (FATF 131)

ง) การซื้อทรัพย์สินโดยบุคคลที่สามและผู้ซื้อที่เป็นนอมินี—ผู้ซื้อที่เป็นตัวแทนซื้อเพียงในนาม แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่แท้จริง   (Third-Party Purchases and Nominee Buyers)

• บุคคลที่สามเหล่านี้ทำให้ธุรกรรมถูกต้องตามกฎหมายและสร้างระยะห่างระหว่างอาชญากรและทรัพย์สิน (Interpol 88)
• ตัวอย่าง: ผู้ฟอกเงินในประเทศไทยได้ใช้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้กับอาชญากรต่างชาติ (AMLO 92)

จ) การฉ้อโกงจำนองและการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Fraud and Refinancing)

• อาชญากรกู้เงินด้วยการจำนองด้วยเงินทุนที่ผิดกฎหมายจำนวนมาก แล้วชำระคืนโดยใช้รายได้ที่ถูกกฎหมาย
• มูลค่าทรัพย์สินสุทธิเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ส่งผลให้เงินสกปรกถูกรวมเข้ากับระบบเศรษฐกิจที่ถูกกฎหมายมากขึ้น (OECD 123)
• ตัวอย่าง: แก๊งค้ายาในสหรัฐอเมริกาใช้การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยปลอมเพื่อปลอมแปลงเงินทุนที่ผิดกฎหมายให้เป็นมูลค่าบ้าน (IMF 107)

กรณีศึกษา: เรื่องอื้อฉาวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และการฟอกเงิน

1. คดีฟอกเงินอสังหาริมทรัพย์แวนคูเวอร์ (แคนาดา, 2018)

• เครือข่ายอาชญากรฟอกเงินกว่า 5 พันล้านดอลลาร์ผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในแวนคูเวอร์
• เงินที่ได้จากการค้ายาเสพติดถูกนำไปรวมไว้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรูหราผ่านโครงการฟอกเงินในคาสิโน
• คดีนี้นำไปสู่กฎหมายป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินที่เข้มงวดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ของแคนาดา (FATF 141)

2. เรื่องอื้อฉาวเกี่ยวกับการฟอกเงินของชาวรัสเซีย (สหราชอาณาจักรและยุโรป, 2020)

• เหล่าผู้มีอำนาจชาวรัสเซียใช้บริษัทบังหน้าเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรูใจกลางกรุงลอนดอนมูลค่าหลายพันล้าน
• เจ้าหน้าที่ยึดทรัพย์สินหลายแห่งที่เชื่อมโยงกับบุคคลชาวรัสเซียที่ถูกคว่ำบาตร
• หน่วยงานกำกับดูแลของสหราชอาณาจักรเข้มงวดข้อกำหนดด้าน AML สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ (Interpol 105).

3. คดีฟอกเงินอสังหาริมทรัพย์หรูของไทย (2565)

• ทางการไทยค้นพบเครือข่ายการฟอกเงินที่เชื่อมโยงกับกลุ่มค้ายาเสพติดข้ามชาติ
• อสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตมูลค่ากว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ถูกซื้อไปด้วยเงินที่ได้จากการทำผิดกฎหมาย
• สำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) ได้ออกข้อกำหนดการตรวจสอบเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลูกค้าขึ้นมาใหม่ (Due Diligence) สำหรับบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ปปง. ฉบับที่ 89)

การตอบสนองด้านมาตรการ AML ต่อคดีฟอกเงินอสังหาริมทรัพย์ของไทย

1. ระเบียบสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) ว่าด้วยธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง

• ผู้พัฒนาและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องรายงานธุรกรรมที่มีเหตุอันควรสงสัยต่อสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.)
• การซื้อขายกันด้วยเงินสดที่มีมูลค่าเกิน 2 ล้านบาท จะต้องมีการตรวจสอบตัวตนของผู้ทำธุรกรรม
• ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องเปิดเผยแหล่งที่มาของเงินทุนสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง (AMLO 74)

2. การเสริมสร้างความเข้มแข็งของมาตรการ KYC และการตรวจสอบเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลูกค้า (Due Diligence) ในภาคอสังหาริมทรัพย์

• บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจสอบตัวตนของผู้ซื้อและผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง (identities of buyers and beneficial owners)
• ธนาคารต้องดำเนินการตรวจสอบเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลูกค้า (Due Diligence) สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่มีความเชื่อมโยงกับลูกค้าต่างชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย 67)
• ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับบริษัทนอกประเทศ (Offshore Company) ต้องได้รับการตรวจสอบอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น (OECD 108)

3. การปฏิบัติตามคำแนะนำของ FATF เกี่ยวกับการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (AML) เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ 

• ประเทศไทยปฏิบัติตามแนวทางของ FATF ในด้านที่เกี่ยวกับการป้องกันอาชญากรรมทางการเงินในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึง:
• การติดตามตรวจสอบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น (Enhanced monitoring)
• การแบ่งปันข้อมูลที่พัฒนาดีขึ้นระหว่างสถาบันการเงินและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
• การควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่เข้มงวดยิ่งขึ้น (FATF 132)

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับบริษัทที่ทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์และสถาบันการเงิน

1. การนำระบบตรวจสอบมาตรการด้าน AML ที่ใช้ AI มาประยุกต์ใช้กับธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

• ระบบที่ขับเคลื่อนด้วย AI สามารถตรวจจับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะผิดปกติ การปรับราคา และผู้ซื้อที่เป็นนอมินี (unusual property purchases, price manipulation, and nominee buyers)
• แบบจำลอง AI ระบุธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับเขตอำนาจที่มีความเสี่ยงสูง (World Bank 122).

2. ข้อกำหนดการรายงานที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

• ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรถูกกำหนดให้ต้องรายงานทั้งธุรกรรมเงินสดที่มีมูลค่าสูงและข้อตกลงกับผู้ซื้อต่างชาติ
• เพิ่มการฝึกอบรมสำหรับผู้ประกอบอาชีพอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการปฏิบัติตามมาตรการด้าน AML (OECD 114)

3. การเสริมสร้างความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนเพื่อต่อต้านการฟอกเงิน

• ความร่วมมือระหว่างบรรดาธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานกำกับดูแล จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการตรวจจับธุรกรรมที่ขัดต่อกฎหมาย
• ปรับปรุงความร่วมมือข้ามพรมแดนเพื่อติดตามการฟอกเงินผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ (IMF 99)

บทสรุป

อสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลักในการฟอกเงิน โดยอาชญากรจะใช้ประโยชน์จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หรูหรา บริษัทบังหน้า โครงการประเมินมูลค่าต่ำกว่าราคาตลาด และการซื้อกิจการโดยบุคคลที่สามเพื่อฟอกเงินทุนผิดกฎหมาย ประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญในภูมิภาค กำลังเผชิญกับความเสี่ยงอย่างมากจากเครือข่ายการฟอกเงินจากต่างประเทศ

แม้ว่าสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เพิ่มความเข้มงวดในการกำกับดูแลมาตรการด้าน AML ในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ก็ยังจำเป็นต้องมีความพยายามเพิ่มเติม การปรับมาตรการ KYC ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น การตรวจสอบที่ขับเคลื่อนด้วย AI และความร่วมมือด้านกฎระเบียบที่ดีขึ้น จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันอาชญากรรมทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

จากการที่อาชญากรทางการเงินมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง รัฐบาล สถาบันการเงิน และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเข้มงวดกับการบังคับใช้กฎหมายต่อต้านการฟอกเงินเพื่อปกป้องเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

บรรณานุกรม

AMLO. Thailand’s AML Regulations on Real Estate Transactions. 2023.
Bank of Thailand. Real Estate Investment Risks and Financial Crime Prevention. 2023.
FATF. Global Real Estate Money Laundering Techniques and Prevention Measures. 2023.
IMF. The Role of Real Estate in Money Laundering Networks. 2023.
Interpol. Luxury Properties and Financial Crime Investigations. 2023.
OECD. International Guidelines on Real Estate Transactions and AML Compliance. 2023.
World Bank. Advanced Technologies for Detecting Financial Crime in Real Estate. 2023.